Los recientes movimientos telúricos y réplicas han evidenciado con crudeza la fragilidad del parque habitacional venezolano.

Por ello, el Orden del Día propuesto por la directiva de la @Asamblea_Ven para la sesión del #14JUL incluye
• Proyecto de Ley de Reforma parcial de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria
• Proyecto de Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda

La emergencia sísmica hace impostergable que se aborde con una visión integral, que combine la prevención de fraudes inmobiliarios con el equilibrio justo entre propietarios e inquilinos, la recuperación ordenada de inmuebles en abandono y el fortalecimiento de la resiliencia sísmica del parque habitacional.

Bases constitucionales
• Artículo 82 Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado, con prioridad a las familias de escasos recursos.
• Artículo 115 Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general.

Diagnóstico del marco vigente: La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011 establece un régimen de orden público (Art. 6) orientado a proteger el valor social de la vivienda. Sin embargo, en la práctica:
• La fuerte protección al inquilino y las dificultades para recuperar el inmueble han contribuido a que cientos de miles de unidades permanezcan fuera del mercado formal.
• Persiste alta informalidad contractual, cánones en divisas fijados de manera discrecional sin metodología técnica ni supervisión efectiva de la SUNAVI, y escasa contribución tributaria al erario.
• La falta de formalismo en sucesiones (especialmente con herederos en el exterior) genera inmuebles en limbo jurídico, sin mantenimiento y en deterioro, erosionando el patrimonio colectivo y reduciendo la oferta disponible para damnificados.
• La normativa sísmica COVENIN 1756 del 2019 establece requisitos claros de análisis, diseño y construcción en zonas sísmicas. No obstante, se ha evidenciado bajo cumplimiento en edificaciones antiguas e informales.

Esta informalidad y opacidad facilitan también prácticas de estafa inmobiliaria, al permitir arrendamientos o ventas fraudulentas de inmuebles sin título claro, en abandono o con sucesiones pendientes.
El actual desequilibrio genera inseguridad jurídica tanto para propietarios (que ven deteriorarse o abandonarse sus bienes) como para inquilinos (expuestos a cánones arbitrarios y falta de garantías de habitabilidad).

Ejes para una Propuesta Integral:
1. Equilibrio en el Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda
• Registro obligatorio de contratos en un sistema digital integrado (SUNAVI + SAREN + municipios), con multas por incumplimiento.
• Metodología técnica transparente de la SUNAVI para establecer cánones de referencia (por zona, estado de conservación, servicios y cumplimiento de la norma sísmica COVENIN 1756), con actualización periódica y regulación del pacto en divisas.
• Protección equilibrada del propietario (Art. 115 CRBV): causales claras y procedimientos ágiles de desalojo por falta de pago, deterioro intencional, abandono del inmueble por el inquilino o necesidad propia debidamente acreditada.
• Protección efectiva del inquilino (Art. 82 CRBV): exigencia de certificado de habitabilidad con evaluación estructural básica y prioridad de acceso para damnificados de bajos recursos.
• Tributación justa: obligación de declarar ante el SENIAT con regímenes simplificados e incentivos por mantenimiento y mejoras sísmicas

2. Recuperación del stock habitacional en abandono, con la formalización sucesoria mediante protocolos digitales, facilidades para la diáspora y amnistías condicionadas a la formalización y destino habitacional del inmueble.
• Procedimiento municipal (LOPPM) de declaración de abandono con debido proceso, notificación efectiva y incentivos para regularización (no expropiación arbitraria).
• Programa transparente de “Unidades Recuperadas para Damnificados” en zonas afectadas: acuerdos voluntarios de arrendamiento temporal o comodato con garantías, subsidios focalizados, auditorías independientes y prioridad para unidades con evaluación estructural favorable según COVENIN.

3. Reconstrucción resiliente y aplicación de normas sísmicas
• Reforzar y exigir la aplicación de la COVENIN 1756 tanto en edificaciones existentes destinadas a arrendamiento como en nuevas construcciones.
• Permisología ágil pero con estándares técnicos elevados y auditorías técnicas independientes.
• Integrar el stock formalizado y recuperado en los planes de construcción pública y privada para reubicación prioritaria de damnificados, junto con nueva edificación resiliente y participación privada ordenada.

4. Transparencia, institucionalidad y prevención de estafas
• Fortalecer la SUNAVI con autonomía técnica real y obligación de rendición pública de cuentas.
• Crear mesas técnicas multipartitas permanentes (incluyendo oposición constructiva, expertos técnicos, representantes del sector inmobiliario y afectados).
• Publicar datos abiertos sobre contratos registrados, cánones de referencia y programas de recuperación de unidades.
• Campañas masivas de formalización y regularización que, al reducir la informalidad, contribuyen directamente a prevenir estafas inmobiliarias (evitando dobles arrendamientos, ventas de inmuebles sin título claro o con gravámenes ocultos, y fraudes sobre propiedades en limbo sucesorio).

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FUENTE: >>Anibal Sanchez

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